実家を相続する場合を含め、相続で一番揉める財産は土地や建物などの不動産の相続と言われます。
遺産分割協議では、金融資産は分けやすいので複数の相続人がいる場合でも協議が成立しやすいのですが、不動産は現物を分けることが難しく、相続した後の維持管理にもコストがかかるため誰が相続するについて揉めがちです。
結果、「平等に相続しましょう」と共有という形をとることもありますが、不動産を共有することにはリスクがあります。
この投稿ではそのリスクを知ることで、遺産分割で不動産を安易に共有すべきではないということがわかっていただけると思います。ぜひ、相続が起こる前によく検討しておきましょう。
不動産の共有とは
不動産の共有とは、ひとつの不動産を複数人で共有している状態です。共有者全員に不動産を利用する「権利」と管理する「義務」があります。
したがって、共有不動産を管理する上では共有者間での話し合いが必須です。また、不動産を実際に利用していない共有者であっても、税金や修繕の出費は負担しなければいけません。
不動産を共有した場合、いろいろな行為をするときに自分1人で決めることができないというのが一番のデメリットです。
一般的な補修などの維持管理にあたる保存行為は1人で出来ますが、一定の賃貸契約や大きな改修行為を行う場合は管理行為として過半数の同意が必要です。さらには、当該不動産をまとめて売却する場合は処分行為として共有者全員の同意が求められます。
不動産の共有とは、一つの不動産に複数の利害関係人が持分に応じて権利と義務を持つ状態ですので、単独所有に比べるとかなり制限された所有権を持っている状態になっているということをまずは認識する必要があります。
不動産を共有する場合のメリット
共有のデメリットの前に、一般的に言われる共有のメリットを見ておきましょう。
遺産分割協議が簡単
簡単に言えば、共有は概念的に平等に分けている状態ですので、分け方が平等であることを受け入れやすいというのが一番のメリットです。
例えば土地を3等分にして相続すると、どのように境界線を決めるかで揉める可能性がありますし、そもそも測量の手間もかかります。
実際にその土地を分割して使う予定がないのであれば、共有という形にして分割は行わない方が使い勝手は良いため、売却する場合には高めに売れる可能性があります。
当該不動産の使い方において共有者全員の合意が成立している場合には、共有という形態は遺産分割協議を簡単に済ませられる形態ということができます。
税金上の特例を共有者の数だけ受けられることがある
相続の場合は当てはまりませんが、購入するときに住宅ローンを使う場合には、一定の条件はありますが、共有者の数だけ住宅ローン控除を受けることができます。
また、相続の場合であれば、不動産を売却をする場合、一定の条件を満たすと、売却時にかかる税金の3千万円特別控除を共有者の数だけ受けることができたりします。
共有者はそれぞれ当該不動産に対する権利を持っていることから、税金上の特例を活用するためにあえて共有という形をとるように業者からアドバイスを受けることも実際にはあるようです。
不動産を共有するデメリット
ここからは共有のデメリットをお伝えしますが、先に述べたメリットはあるものの、結論としては不動産の共有は将来に揉め事を起こす可能性が高いというデメリットが大きく、できる限り避けるべきということになります。
共有名義で不動産を持ち続けている限り、各共有者は固定資産税や維持管理費などの費用負担を拒否できないことは前述の通りですが、費用負担の問題よりも大きなリスクは、共有者間で権利に基づいた争いが起こりやすいということです。
共有者全員の同意取れず不動産の処分ができなくなるリスク
最初は遺産分割に同意して共有としても、例えば共有者のひとりが何年か経った後に処分したいとの思いに至った場合、それぞれの共有者は事情が異なるため共有者全員の合意を取ることができず、適切な処分が困難になるリスクがあります。
もちろん、共有の持分を売却するということは共有者の同意がなくても可能です。しかしながら、持分の売却では権利が制約された不動産であるため、仮に売却先があっても足元を見られ売値が安くなる可能性が高く、また第三者が売却先となる場合には、共有者間の共有財産に対する合意形成が困難になり、将来的な関係がギクシャクする可能性が高くなります。
共有者との話し合いが上手くいかず、管理が滞り不動産価値が毀損するリスク
建物の価値を維持・向上させるため、大規模なリフォームなどを計画しても、共有者の過半数の合意が取れず実施できないリスクがあります。不動産は適切に維持・管理されていない場合は、その価値が毀損しますので、不動産の価値を維持・向上させるため共有者との協議を行い、同意を取り付けることは多大な手間がかかるということに留意が必要です。
その後の相続によって利害が一致しない共有者が増えていくリスク
将来的には、共有者が亡くなって次の相続が発生し、新たにあまり親密ではない共有者が出てくる可能性もリスクのひとつです。
共有者の配偶者や子供が相続人となった場合、あまり親密ではない関係にあることあります。ましては、その状況を放置して、さらに共有者となる相続人が増えた場合、処分を行おうとしても人探しから始めなくてはならず、合意形成が困難を極める可能性は非常に高いです。
そのようなトラブルに自分の子供が巻き込まれる可能性もあります。時間が経つにつれ、共有者とに関係を維持するのはどんどん難しくなると心得るべきと思います。
共有を避けるための選択肢
不動産を共有することはさまざまな問題を将来に先送りすることになるため、できる限り避けることが重要です。
ここでは共有を避けるための代表的な選択肢を説明しますが、実際には専門家にも相談して、不動産の価値を適切に把握しておくことはもちろん、各人の事情にあった適切な選択肢をあらかじめ検討しておくことが重要です。
代償分割
代償分割とは、相続財産の分割に当たって共同相続人などのうちの1人または数人に相続財産を現物で取得させ、その現物を取得した人が他の共同相続人などに対して債務を負担し、現金などを給付するもので、現物分割が困難な場合に行われる方法です。
不動産が相続財産の大部分を占めているケースでは、不動産を引き継がない相続人に割り当てるための現金などの相続財産が足りないことがありますので、代償分割するための現金を用意できることが前提となります。
換価分割
相続する土地や家を現金に変えて公平に分割する方法です。一件、平等なようですが、不動産に必ず買い手が見つかるとは限りませんし、見つかっても想定より安くしか売れない場合もあり得ます。実際に不動産会社に見てもらって、妥当な価格で売却できそうか確認しておくことが必要です。
なお、相続人の誰かが引き続き住みたいというような場合には、セールス&リースバックと言って、売却先から当該不動産を賃貸する前提で売却先を見つけるなど、工夫が必要になります。
現物分割
土地とかであれば実際に現物を分けることも可能です。ただし、土地は細分化されると使い勝手が悪くなり、価値が落ちますので、よほど広くて使い勝手の良い土地である場合を除いては、あまり現実的な手段ではないかも知れません。
まとめ
不動産の共有は難しい問題を将来に先送りすることに繋がるため、できる限り避けることが望ましいです。一方、不動産を含めた相続財産を相続人で平等に分けることもそれぞれの利害関係が絡むと一筋縄ではいきません。
本来であれば遺言を準備しておくか、専門家を交えて事前によく話し合っておくことが一番良いのですが、遺言がない場合には共有とするリスクを理解した上で、適切な遺産分割方法を協議するように致しましょう。
コメント