住居や事務所を借りる際、定期建物賃貸契約の形態を取ることがありますが、定期建物賃貸契約は普通建物賃貸借契約とさまざまな点で異なることがあるため注意が必要です。

この投稿では、借りようとする物件が定期建物賃貸借契約である場合、どのような点に注意して契約を締結すべきかがわかります。

契約期間が長期に及ぶものですので、よく理解した上で契約を締結しましょう。

定期建物賃貸借契約とは

定期建物賃貸借契約とは、 期間の定めがある建物賃貸借契約のうち、契約の更新条項がなく、契約期間の満了により確定的に賃貸借が終了する賃貸借契約をいいます（借地借家法38条）。

これとは別に普通建物賃貸借契約契約という契約形態もありますが、こちらは期間満了後は借主が希望すれば契約が更新されるため、借主を強く保護しているところに特徴があります。逆に言えば、普通建物賃賃貸契約は貸主側から契約を解除しにくいなど貸主からみて使い勝手が悪いことから、定期建物賃貸契約の活用が増えているのが実情です。

定期建物賃貸借契約と普通建物賃貸借契約の主な違いは以下の通りです。

	普通建物賃貸借契約	定期建物賃貸借契約
用途	事業用でも居住用でも可	同左
契約成立の条件	書面でも口頭でも可	書面のみ可
契約期間	1年未満の契約期間を定めた場合は、期間の定めのない賃貸借契約とみなされる。	制限なし
賃料増減額請求権	賃料減額請求権排除の特約は無効。	賃料改定の特約がある場合、その定めに従う。
更新	更新が原則。	期間満了により終了。但し、再契約は両者が合意すれば可能。
中途解約	借主からの中途解約はいつでも可能。貸主からの場合は正当事由が必要。特約がある場合はその定めに従う。	貸主と借主のどちらも中途解約は原則認められない。 ただし、床面積200㎡未満の居住用建物でやむを得ない事情がある場合は借主からの中途解約は可能。

定期建物賃貸借契約に合意する際の注意点

ここでは賃借人の立場から定期建物賃貸借契約における注意点をみていきます。

定期建物賃貸借契約では、契約条項の中で特約が付いている場合がありますが、こうした特約は一般的には賃貸人の立場を補強するものです。したがって、賃借人の立場からは、こうした特約についてはよく理解した上で契約を結ぶ必要があります。

賃料増減額請求権の特約

普通建物賃貸借契約においては、「賃料を減額しない旨の特約」がある場合、賃借人に不利になるので特約自体が無効となり賃借人側から減額請求を行うことができます。ところが、定期建物賃貸借契約における「賃料を減額しない旨の特約」は無効とはならないため賃借人側から減額請求することはできません。

一方、普通建物賃貸借契約でも定期建物賃貸借契約でも、特約で増額請求をしないことを定めない限り、賃貸人からの増額請求は有効となります。

すなわち、定期建物賃貸借契約では特約次第では、増額請求されることはあっても減額請求は認めてもらえないことがありますので、この類の特約はよく確認する必要があるのです。

これは「定期建物賃貸借契約では期間が確定的に定められているので、賃借人はその期間に限り我慢することができるでしょ」という趣旨になりますが、契約期間が長い場合には減額請求も認めてもらえるように交渉すると良いと思います。

途中解約の特約

定期建物賃貸契約では、特約がない限り、原則として賃貸人からも賃借人からの中途解約権はありません。もし中途解約するとなると、賃貸借の残存期間の賃料相当額を賃貸人に支払って退去するか、賃貸人との合意で解約するしかなく、合意の場合でも賃借人は一定額の違約金的相当の解約金を賃貸人に支払うことが一般的です。この違約金が割高に設定されていると、現実的には解約することが経済的に困難となりますので、違約金の額が許容範囲であるかをよく確認する必要があります。

但し、特約がなくても、賃借人に「やむを得ない事情」が発生し、かつ「建物を自己の生活の本拠として使用することが困難」となった場合で、対象物件が200㎡未満の居住用建物である場合には、賃借人は建物賃貸借の解約の申入れができます。「やむを得ない事情」とは、具体的には転勤・療養・親族の介護などが該当し、賃借人の解約の申入れから1か月を経過すれば解約が可能となります。

原契約の権利義務の承継に関する特約条項

定期建物賃貸借契約には更新はありませんので、通常は契約終了時に原状回復をして終了することになります。

そこで問題となるのは、原状回復は行わずに新たな契約を結んで当該物件を継続して使用することとなった場合、新たな契約における原状回復の起点はどこになるかという点です。一般には該当物件を原状回復を行わないで継続使用するのであれば、賃借人は引き続き原契約に定める原状回復義務を負っていると考えられますが、多くの場合は、新しい契約の中で原契約のどのような債権債務が引き継がれているか明記されているはずです。新たな契約を締結する場合は、新しい契約でどんな義務を原契約から引き継いでいるのか明確にしておかないと、思わぬ行き違いが生じかねません。

特に原契約で賃借人に有利な契約条項がある場合、必ず同様の条項が新しい契約に引き継がれているか、よく確認するように致しましょう。

 

まとめ

定期建物賃貸借契約の一番の特徴は確定的に契約期間を満了すると「契約は終了する」ということです。同じ物件を継続使用するには改めて別の契約を締結する必要がありますが、この新しい契約はもともとあった契約とはあくまでも別物となりますので、「原契約の期間を単に延長」ということではないことに留意が必要です。

従って、改めて結ぶ新しい契約は、期間以外の条項で不利益変更がないか、契約全体を再度よく確認するようにいたしましょう。